El decreto Maricarmen

Nadie puede ver sin pena cómo sacan de su casa a una mujer de 87 años que llevaba setenta viviendo en ella. Es normal que el caso de Maricarmen haya indignado a tanta gente.

Pero una cosa es sentir indignación y otra legislar a golpe de indignación. El Gobierno ha respondido con dos decretos que, con el nombre de Maricarmen por bandera, van a empeorar todavía más el problema de la vivienda. Y lo van a pagar, sobre todo, quienes hoy buscan un piso y no lo encuentran.

Se recomienda leer antes el artículo sobre el problema de la vivienda en España.

Qué le pasó a Maricarmen

1

1956 · Un contrato de renta antigua

Qué pasó Un alquiler para toda la vida y casi congelado.

El padre de Maricarmen firmó en 1956 uno de los llamados contratos de renta antigua, que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, de la época de Franco. Esa ley obligaba al propietario a prorrogar el contrato sin fin y ponía muchas trabas para subir el alquiler. A la muerte del padre, el contrato pasó a la madre, y a la muerte de esta, en 2005, a Maricarmen.^[1][2]

2

1994 · La ley de Felipe González

Qué pasó Esos contratos dejan de heredarse para siempre.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, aprobada con el Gobierno de Felipe González, fue cerrando esos contratos: solo podían heredarse dos veces, y la segunda por un máximo de dos años, salvo que quien lo heredara tuviera una discapacidad del 65 % o más. Maricarmen tiene un 50 %. Según esa ley, su contrato debía terminar dos años después de heredarlo.^[2]

3

2018-2020 · Cambia el propietario

Qué pasó Le piden 1.650 euros al mes.

Durante años, los propietarios respetaron el contrato. Pero el piso cambió de manos a partir de 2018, y el nuevo dueño, la empresa Urbagestión, le pidió un alquiler de 1.650 euros al mes. Su pensión es de 1.450. No aceptó, y el caso acabó en los tribunales.^[1][3]

4

Septiembre de 2026 · El desahucio y el acuerdo

Qué pasó Cinco días después, un acuerdo para volver a casa.

El 23 de septiembre, al cuarto intento, Maricarmen fue desahuciada. El 28, tras más de cuatro horas de reunión con la mediación de la empresa municipal de vivienda de Madrid, se firmó un acuerdo: un contrato nuevo de ocho años, con un alquiler que no superará el 30 % de sus ingresos. Podrá volver a su casa en cuanto salga del hospital.^[1][5]

Un detalle importante: Maricarmen pagaba su alquiler. No la desahuciaron por impago, sino porque su contrato había terminado según la ley de 1994.^[2]

Una pyme, no un fondo buitre

Desde el primer día, el Gobierno apuntó a los fondos buitre. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, acusó a Isabel Díaz Ayuso de poner la «alfombra roja» a los fondos buitre como el que había comprado la casa. Pero Urbagestión no es ningún fondo: tiene menos de siete empleados, facturó 586.450 euros en 2025 y ganó menos de 3.000. «No somos propietarios de ninguna otra vivienda», asegura.

El día en que aprobó los decretos, la ministra se corrigió a medias: «Urbagestión tal vez no fuera un fondo, pero es una pyme buitre, muy carroñera».^[2][3][4]

Qué aprueban los decretos

• Desahucios: no se podrá desahuciar a familias vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030.
• Prórroga: los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 se podrán alargar dos años más, si el inquilino lo pide.
• Precio: la subida anual de los alquileres queda limitada al 2 %.
• Renovación: para no renovar un contrato, el propietario tendrá que justificarlo o indemnizar al inquilino.
• Fondos: se prohíbe durante dos años que los fondos de inversión compren viviendas para uso especulativo.
• Temporada: los alquileres de temporada tendrán un máximo de doce meses y habrá que justificarlos.^[6][7]

El Congreso tendrá que convalidarlos en el plazo de un mes.

Por qué esto empeora el problema

Ponte por un momento en el lugar de quien tiene un piso para alquilar. No pienses en un gran fondo: piensa en una pareja jubilada que alquila el piso de sus padres, o en alguien que compró un segundo piso para completar su pensión. Con estos decretos, sabe tres cosas:

1. Si el inquilino deja de pagar y es vulnerable, no podrá recuperar su piso hasta finales de 2030.
2. Aunque todo vaya bien, si el inquilino lo pide, tendrá que alargarle el contrato dos años más.
3. Y para no renovarle después, tendrá que justificarlo o pagarle una indemnización.

¿Qué hace esa persona? Lo mismo que haría cualquiera: protegerse. Y eso tiene cuatro consecuencias en cadena.

1

Algunos dejan de pagar

Qué pasa Si no pagar no tiene consecuencias, habrá quien no pague.

La inmensa mayoría de los inquilinos paga. Pero el desahucio es la única herramienta que tiene el propietario cuando alguien deja de hacerlo, y es la que más se usa.

En 2025, los juzgados practicaron 25.540 lanzamientos. De ellos, 18.317, el 71,7 %, fueron por impago del alquiler.^[8]

Si esa herramienta desaparece durante años, quien deja de pagar sabe que puede seguir en la vivienda sin consecuencias. Y el propietario lo sabe también.

2

El propietario se retira

Qué pasa Menos pisos en alquiler.

Ya antes de estos decretos, el 48 % de los propietarios decía no alquilar por desconfianza hacia los inquilinos: miedo a impagos, destrozos u okupación. Y entre los socios de Asval, una asociación de propietarios, uno de cada cuatro tiene alguna vivienda okupada o en un pleito por impago.^[9][10]

Ya hemos visto qué pasa cuando se le ponen trabas al propietario. Cataluña topó el alquiler en marzo de 2024: dos años después, la oferta de alquiler permanente en Barcelona había caído más de un 56 %.^[11]

3

Lo que queda, más caro y con más requisitos

Qué pasa Nóminas, avales, seguros… y precios más altos.

Como el propietario no puede saber de antemano quién dejará de pagar, se protege con todos: pide nómina fija, avales, varios meses de fianza o un seguro de impago. Y sube el precio para cubrir el riesgo.

Casi el 40 % de los socios de Asval ha contratado ya un seguro de impago. Y el Banco de España advierte de que los topes al alquiler, sin más oferta, desplazan pisos hacia el alquiler de temporada o la venta y encarecen el resto del mercado.^[10][12]

4

Se quedan fuera los más débiles

Qué pasa Justo a quien se quería proteger.

A esto lo llaman especular

Para el Gobierno, pedir un alquiler alto es especular. Pero lo que ocurre tiene un nombre mucho más sencillo: oferta y demanda.

Cada día se forman en España unos 620 hogares nuevos, y cada uno necesita una vivienda. En 2025 se crearon unos 240.000 hogares y se terminaron 92.000 viviendas.^[13][12]

Cuando hay muchas más personas buscando casa que casas disponibles, el precio sube. No porque el propietario sea malo, sino porque las casas son escasas. Si mañana hubiera el doble de pisos, nadie podría pedir 1.650 euros por el de Maricarmen, porque el inquilino se iría al de al lado.

Poner un precio máximo, o impedir que el propietario recupere su casa, no crea ni un solo piso: solo hace que haya menos. Lo explicamos con una gráfica que puedes mover tú mismo en las consecuencias del problema de la vivienda.

Menos mal que no lo hacen con la comida

Hay algo tan necesario como la vivienda: la comida. Y, sin embargo, en España no hay supermercados públicos, ni precios máximos para el pan o la leche, ni una ley que obligue al panadero a seguir dando pan a quien no le paga.

¿Resultado? Miles de tiendas compiten por venderte, las estanterías están llenas y nadie tiene que esperar meses a que le toque un kilo de arroz. Quien no puede pagarlo recibe ayuda de los servicios sociales y de los bancos de alimentos, no del panadero.

Y no es una exageración: en septiembre de 2022, Yolanda Díaz propuso acordar con los supermercados una «cesta de la compra básica» de 20 o 30 productos con precio máximo.^[14]

Por suerte, no salió adelante.

La ley de Franco y la de Felipe González

Hay un último detalle que lo dice todo.

Las leyes de alquiler de la época de Franco obligaban a prorrogar los contratos sin fin y ponían trabas a subir la renta. El resultado fue que alquilar dejó de compensar. En 1950, el 51 % de las viviendas de España estaban en alquiler; en 1991, solo el 15 % de las viviendas habituales. Un informe del propio Gobierno de España de 1996 lo atribuye, entre otras causas, a unas normas «basadas en una intensa protección al inquilino», y señala que en 1990 una de cada cinco viviendas de alquiler estaba deteriorada.

Los gobiernos de Felipe González lo corrigieron: el decreto Boyer de 1985 acabó con la prórroga forzosa en los contratos nuevos, y la ley de 1994 fue cerrando los antiguos. Esa ley de 1994 es la que puso fecha de fin al contrato de Maricarmen.^[15][2]

Y aun así, hay quien le ha echado la culpa a Franco. Alejandra Jacinto, abogada del Sindicato de Inquilinas y excandidata de Podemos a la Comunidad de Madrid, atribuyó el desahucio a la legislación franquista, porque el contrato de 1956 lo firmó solo el padre: «Si ese primer contrato lo hubiera firmado también la madre, la situación de Maricarmen habría sido muy diferente».^[16][17]

Lo que sí funcionaría

El problema es que el Estado apenas tiene con qué: la vivienda social en España ronda el 1,72 % de los hogares, frente al 8 % de media en la Unión Europea.^[18]

Y, sobre todo, hay que construir más: suelo, licencias rápidas y seguridad para quien alquila. Lo explicamos paso a paso en la solución del problema de la vivienda.